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关于房产的法律咨询?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

法律咨询房产纠纷

一、一般质量问题,开发商应保修 一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。

因质量不符合合同约定或房屋通常品质,买受人可以拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的,应当支付延期履行违约金。

交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的,出卖人应当承担保修责任,拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、房屋质量不合格,业主可拒绝收房并提出解除合同 《建筑法》61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志,综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收,还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。

房屋交付前未经验收或经验收不合格的,买受人可以拒绝接受房屋,并请求解除合同。

房屋交付后质量经核验确属不合格的,买受人可以主张相同权利。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。

经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

”《商品房销售管理办法》第三十五条:“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

” 由此可见,如果房屋质量问题不过关,购房者有权拒绝收房并解除购房合同。

三、迟延交付房屋,超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金 根据《解释》第15条,出卖人迟延交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,但当事人另有约定的除外。

“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由,该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任,故其合法性与公平性将成为争议焦点。

出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。

作者认为:能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。

不过在现实中,反映开发商延期交房的很多,但要求退房的却很少。

在逾期交房的博弈中,开发商总是大赢家。

也有购房者通过自己的努力,获得了应有的赔偿,维护了自己的合法权益,并且总结了自己的维权经验:1、所有业主一定要团结一致,维护自身利益;2、业主要推选出代表与开发商交涉,而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;3、一定避免肢体冲突,要告诉开发商,业主不是“扯皮”,而是要解决事情和维护应有利益;4、拒绝开发商口头承诺,要求出示书面证据,并签章。

四、配套设施迟延或者不能交付 配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。

基础设施完备是买受人正常居住必备条件,如该设施缺乏,买受人可以拒绝接受房屋,逾期交付的,可以要求出卖人承担违约责任。

销售广告对公共设施的描述具体明确,足以影响买受人是否购买与房屋价格的,应当视为要约,出卖人拒绝交付或迟延交付时,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 五、装饰和设备不合约定 买卖合同经常约定出卖人提供精装房,并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。

房屋交付时,买受人发现材料低档、做工粗糙,因此与出卖人发生争执。

材料与工艺标准应当依合同约定为准,无约定或约定不明的,根据《合同法》62条确定。

装修不符合合同约定的,由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。

交付房屋时,出卖人必须提供室内空间检测报告,否则买受人有权拒绝接受。

装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气,造成室内空气污染,危及人体健康时,出卖人应当承担赔偿责任。

六、房屋相关资料不完备 房屋交付时,出卖人应当提供以下资料:1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格;2、房屋测绘机构出具测绘资料,该资料用于权属登记,也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件,后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能七、房屋负担其他权利或产权瑕疵 出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利,如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。

买受人尽管领受房屋,但权利处于不稳定状态,产权证书可能无法办理,随时将被真正权利人起诉腾房。

如果出卖人事先未告知实际情况,...

房产纠纷,法律咨询。

房产纠纷也称房地产纠纷。

房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。

具体而言,是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。

房地产纠纷是指在房地产开发、经营和管理过程中,当事人之间因房地产权益而产生的争议。

实际上也就是房产(房屋权益)纠纷和地产(土地权益)纠纷的总称。

其当事人既可以是公民、法人和其他组织,也可以是房地产管理机关,其中的公民、法人和其他组织包括涉外房地产关系中的外国公民、法人及其他组织和港澳台的公民、法人和其他组织。

纠纷,可以通过仲裁、行政复议和诉讼来解决。

房地产纠纷的仲裁是争议双方当事人自愿的,由第三人居中裁决的,具有法律强制力的一种解决房地产权益纠纷的方法。

一旦裁决或达成的调解生效后,双方当事人必须执行;如果一方当事人不执行裁决或调解协议,另一方可以申请人民法院强制执行。

房地产行政复议指不服房地产主管部门的具体行政行为的当事人依法向有管辖权的复议机关申请复议,相应的复议机关对该具体行政行为进行审查并作出裁决的活动。

对复议决定不服只能向人民法院提起行政诉讼,不得向上一级行政机关再申请复议。

房地产纠纷的民事诉讼是指人民法院在双方当事人及其他诉讼参与人的共同参加下,审理和解决有关房地产纠纷所进行的司法活动。

法律咨询房产纠纷!内容有点复杂,不知道怎么用最简单的句子写出来...

外公和外婆都已经去世了,没有留下遗嘱。

——这是很关键的一点,因为没有留下遗嘱,所以你说的“之前是说房子就是2个舅舅平分,没有女儿的份”在法律上是没有依据的。

所以,这种说法你们可以提出质疑。

“房产证上面的名字没有改,仍旧是外公的名字,可是土地证的名字已经改成大舅和这个哥哥的妈妈的名字了” ——拆迁的话,理应以房产证为主,土地证为次这样的顺序来参考。

但是土地证上两个人的名字是怎么改的这个过程需要弄清楚。

这过程中有土地转让手续的。

法律确认过该过程的话,那这拆迁款就很大程度地应该属于那两家。

“如果我妈妈要分的话,那是不是外公的其他女儿都可以分?” ——这个之前没有遗嘱或者啥的话,分法应该是平均的,给谁不给谁也是需要你们家人协商,哪家放弃自己的继承权,也需要出书面的证明,之后也有依据。

但你想不知会别家,这是不可能的。

“已经去世了的女儿是不是由她的孩子可以分到?” ——这也是另一种继承关系,你一步步走下来就成。

房产法律咨询在线您好!我想请问您一个问题,是关于房产过户.我在2 ...

从最开始就错了!这个房子是动迁房吧?而且还是当时他只是有居住权,五年之后才是使用权的吧。

只能说您很大胆,现在需要公证到你的名下。

如果他们娘俩没什么事的话这个房子很好搞定的!按照正常的评估价格缴税就好了,产证上只要没有他儿子的名字就没关系的不需要他儿子到场的!最好把你们当初签订的那一个协议拿出来看了才知道有什么办法!

房产法律咨询

婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。

夫妻一方的婚前财产,不管是动产还是不动产,是有形财产还是无形财产,只要合法取得,就依法受到法律保护。

法律对一般婚前财产的原则性规定 我国婚姻法第十八条规定,有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。

第十九条规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

但当事人另有约定的除外。

”可见,我国婚姻法规定夫妻财产遵循的是有约定从约定,无约定从法定。

什么是房产律师?

&nsp;房产律师一般是指拥有中华人民共和国律师执业资格,并且主要以提供房产方面的诉讼或非诉讼法律服务业务的律师。

通常情况下,由于社会关系的多样性,房产律师在处理房产领域的法律问题时,或多或少的会涉及其他方面的法律问题,如公司并购,婚姻,继承等方面的法律问题,为此,房产律师一般定义为主要提供房产法律服务,同时提供与房产有关的法律服务。

关于房产分割的法律咨询

.房屋分割、合并,所有权发生转移的。

首先应明确的是,这里指的分割、合并不是指同一所有权人对房屋的分割、合并,而是指两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的权利主体对房屋进行的分割、合并。

房屋分割是指两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的权利主体,共有人并不能明确房屋的哪一部分属于其所有,但经分割后,变为各自分别所有,权利主体变成了单一的所有权人。

合并则是两个或两个以上的权利人将其各自分别所有的房屋变为共同所有。

如上述分割出售的房屋,某个产权人通过逐个购买变为其一人所有。

这里需要对房屋分割稍加叙述。

在业内,很多人将房产产权分割称为“析产”,“析产”一词在我国历史上就已经使用。

析产一般是指家财(包括房地产)的分割。

可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆,“分析”和“析产”一词主要由民间及业内人士使用。

在建国初发布的《契税暂行条例》中,也使用了“分析”一词而不是“分割”。

在法律上则习惯于使用“分割”,是指对共有财产的区分。

在对房地产的分割上,“析产”和’‘分割”应是同义词。

房产分割应当以房产属于共有为前提,只有原来属于共有的房产(包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产)才能进行分割。

如果父母所有的房屋要分一部分给儿子,这是房产的赠与,而不是分割。

因房产分割所进行的登记从表面上看,分割前和分割后相比较既未增加新的所有权人、也未减少所有权人。

但是,在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体,而在分割以后,这种共有关系消失,原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋的所有权的权利主体。

所有权的权利主体己经发生了变化。

建设部原((权属登记管理办法》第十七条也规定:“因房屋买卖……分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当……申请转移登记”,明确地将房产的分割列人了转移登记的范围。

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